Признаки мошенничества при покупке и продаже квартиры: сделки с недвижимостью, которые должны насторожить

Схем получить деньги покупателя и при не отдать ему квартиру - великое множество. Некоторые даже не доходят до сделки, другие, так и быть, дожидаются переоформления в Росреестре, а потом через суд возвращают исполненное по сделке. В любом случае, покупатель отдаёт свои деньги сразу и много, а обратно их будет получать по несколько тысяч в месяц - годами. Если вообще получит.

У меня на канале Дзен есть статья о том, как проверить квартиру-"вторичку" перед покупкой, и некоторые граждане возмущались: зачем все эти проверки и риэлторы, если никто ничего не гарантирует?

Как проверить юридическую чистоту квартиры-"вторички"

Я считаю, что перестраховаться и не идти в сделку, если что-то насторожило или кажется подозрительным, а продавец не желает развеять сомнения - наилучший способ спасти деньги покупателя. Даже если риэлтор убеждает, что всё чисто. Даже если банк проверил квартиру. Даже если цена привлекательна, и кажется, что такой объект надо хватать прямо сейчас.

Признаки мошенничества с продажей квартиры, которые должны насторожить

Кратко об основных схемах и связанных с ними маркеров опасности в сделках с недвижимостью. Сразу предупреждаю, что это - не призыв сразу отказываться от покупки при наличии тех или иных признаков, ведь та же практика внесения задатков в порядке вещей. Просто будьте бдительны и собраны, когда работаете с документами и проверяете сделку.

1. Сбор авансов и задатков с не-мамонтов

Есть такая схема "обувания" потенциальных покупателей квартиры, как получение от них аванса или задатка (да, разница есть, но сейчас это неважно) и последующее исчезание продавца.

Смысл в том, что покупатель, дабы "застолбить" за собой квартиру, вносит некую сумму предоплаты продавцу и заключает предварительный договор купли-продажи (своеобразный договор о намерениях).

Впоследствии, если основной договор не заключен в указанный в предварительном договоре срок, аванс должен быть возвращён покупателю, а задаток возвращается в двойном размере - за нарушение договорённости.

Здесь схема такая: на одну квартиру ловятся сразу несколько покупателей, с которых продавец собирает задатки и авансы. Когда приходит время заключать договор - продавец недоступен. Исчез вместе с предоплатой. Нередко "продаваемая" квартира оказывается вообще чужой, но это уже другая история.

Основные признаки такого мошенничества при продаже квартиры:

• продавец просит слишком большую сумму задатка, нежели принято на практике. В среднем это 50-100 тыс. рублей, но зависит от цены объекта и привлекательности сделки.
• задаток просят внести до того, как предоставят оригиналы документов на квартиру, либо соглашаются показать только копии, дубликаты. Если сделка идёт через вашего риэлтора, продавец отказывается отдать оригинал паспорта в руки для оформления документов, предлагая копию. Если риэлтор с его стороны, подготовка документов будет выглядеть очень правдоподобно.
• очень обаятельный продавец, идет на уступки, например, соглашается "скинуть" немного сумму задатка, устанавливает близкий срок заключения основного договора и т.д. + одновременно может идти жалостливая история о том, что срочно нужны деньги. Главная задача - сделать так, чтобы покупатель легко и быстро отдал задаток или аванс, не сомневаясь.

2. Квартира сомнительного происхождения

Дельцы, которым удалось "приобрести" квартиру в результате незаконных действий, стремятся побыстрее конвертировать её в деньги. Способами такого завладения квартирой могут быть, например,

• мошенничество при вступлении в наследство на недвижимость, например, когда права заявляет человек не из числа наследников, выдавая себя за наследника и подтверждая родство поддельными документами.
• незаконная приватизация, например, с игнорированием прав других лиц на квартиру;
• приобретение прав на недвижимость путём введения в заблуждение пожилых одиноких людей (так работаю "чёрные риэлторы").
• выкуп квартиры у заведомо банкрота с целью вывести её из конкурсной массы (такие сделки оспариваются, и квартира должна быть возвращена продавцу-банкроту для погашения его долгов, поэтому покупатели таких квартир стремятся побыстрее их перепродать).

Спустя годы настоящие владельцы через суд могут потребовать квартиру обратно, и в большинстве случаев суд идёт им навстречу. Вот пример подобного решения, когда при всей видимости законности суд углядел ущемление прав пожилого человека и отобрал квартиру у покупателя:

Как суд отобрал квартиру у добросовестного покупателя

Даже если вам удастся взыскать с продавца-мошенника свои деньги, то вы их вряд ли получите. Квартира - вот она, её вернуть проще простого, одним росчерком пера в Росреестре. А миллионы рублей будут взыскивать через наших добросовестных судебных приставов, которые усердно поищут копеечные заработки горе-продавца и взыщут с них ежемесячно по несколько тысяч. Посчитайте сами, сколько десятилетий вы будете возвращать свои миллионы?

Итак, что должно насторожить вас при такой продаже недвижимости сомнительного происхождения:

• слишком короткий промежуток времени между получением в собственность продавца и продажей квартиры. Иногда это всего пара недель после внесения записи в ЕГРН.
• отказ предоставить правоустанавливающие документы на квартиру. Напомню, что право устанавливает не выписка из Росреестра, а документ, на основании которого сделана запись о праве. Например, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи где ваш продавец выступал покупателем, договор дарения, договор приватизации.
• в договоре прежний собственник - пожилой человек. Есть риск, что в дальнейшем он обратится с иском о возвращении квартиры ему, т.к. не понимал значение своих действий из-за старости либо продал её под влиянием угроз или заблуждения (обманули старушку, гады). В общем, если в цепочке собственников фигурирует пожилой человек - это опасно и требует дополнительной проверки юридической чистоты квартиры.
• срочность продажи. Продавец давит на покупателя, может скинуть цену, чтобы снять сомнения, либо создать искусственный ажиотаж вокруг квартиры, которую, якобы "еще трое сегодня будут смотреть, решайтесь". Такой приём включает азарт и страх потерять выгодную недвижимость и притупляет бдительность и критичность при оценке сделки.
• отказ от показа квартиры, предложение посмотреть жильё по фото и видеопрезентации (при этом адрес нельзя достоверно проверить).

Повторю еще раз: по отдельности эти признаки могут быть нормальны и не свидетельствовать о рисках. Однако когда таких "звоночков" сразу несколько, стоит насторожиться и перепроверить недвижимость.

3. Подложные документы и поддельные продавцы

Нередки ситуации, когда все документы в порядке, однако вместо реального продавца квартиры на сделку приходит человек, внешне на него похожий, и продаёт недвижимость своего "близнеца".

Но чаще всё-таки встречаются ситуации, когда подделываются документы, подтверждающие права на квартиру или полномочия по продаже недвижимости. Тревожным звоночком может стать, например, отказ от передачи вам в руки оригиналов документов, оформление сделки по дубликатам из-за "утери оригиналов", нечёткие копии или оригиналы с подчистками, помарками и исправлениями, потёртостями в местах с текстом.

Также может наблюдаться как и в п. 2 отказ показать квартиру перед покупкой, общение с продавцом только через представителя и т.д.

Что должно насторожить:

• доверенность - обязательно проверяем её действительность на день передачи денег в качестве задатка или аванса, а также в день сделки в Росреестре, прямо перед ней на нотариальном Сервисе проверки доверенностей по реквизитам.
• паспорт и иные документы, удостоверяющие личность продавца. Они могут быть поддельными, поэтому проверяем действительность паспорта на Госуслугах в разделе "Паспорт. Регистрация" - "Действительность паспорта". Понадобится серия и номер, а также ФИО владельца. Если паспорт просрочен, появится надпись "Недействителен", а если поддельный - "данные не найдены".
• всё общение только через риэлтора, который отказывается устроить встречу с продавцом до самой регистрации. Бывает так, что все документы продавца и на недвижимость - настоящие, однако вместо продавца приходит очень похожий на него человек, а настоящий владелец квартиры не знал о сделке.
• отказ предоставить документы и(или) показать квартиру. Показ квартиры со ссылкой на то, что прежние жильцы будут присутствовать, а вы должны молчать и прикинуться проверяющим ЖЭКа, чтобы не напугать их пожилых родителей или маленьких детей (да-да, и такое было).
• явные признаки подделки или изменения содержимого документов. Ими могут быть исправления, подчистки, размытые чернила, смазанная нечитаемая печать, заломы бумаги и потёртости в месте расположения текста и др. Отдельный момент: несоответствие данных в разных документах, например, в выписке из ЕГРН и договоре или в завещании, в паспортных данных и выписке Росреестра. В общем, любые несовпадения и неясности должны вас насторожить.

4. Продать, чтобы вернуть обратно

Эти схемы распознать сложнее всего. Продавец намеревается признать сделку недействительной или заранее знает, что она будет оспорена, например, как в случае с банкротом. Выгода продавца в том, что взыскать с него деньги будет весьма проблематично.

Схема может выглядеть так: продавец просит войти в положение и посодействовать в снижении суммы налога, который ему придется заплатить с продажи квартиры. Поэтому цена в договоре будет указана значительно меньше, чем покупатель заплатит в действительности. Чтобы "налоговики не подкопались", продавец просит провести сумму по договору через банк, а неучтённый остаток стоимости квартиры - наличными на руки.

Через некоторое время сам продавец или заинтересованные лица оспаривают сделку, суд постановляет вернуть всё как было. Только вот покупатель вернёт квартиру в неизменном состоянии, а взамен получит только ту сумму, что указана в договоре, и не копейки больше (доказать сумму налом на руки будет невозможно).

Помните об этом, и не ведитесь на уговоры и просьбы. Вас должны насторожить:

• просьбы продавца указать в договоре одну цену, а заплатить - другую. Помните, что суд будет ориентироваться на то, что указано в договоре.
• если у продавца есть дети (это иногда видно при осмотре квартиры, при проверке паспорта и выписки о зарегистрированных лицах, а также при изучении квитанций ЖКХ по количеству проживающих) - обязательно проверьте, как куплена квартира, и если с участием материнского капитала - удостоверьтесь, что детям выделены доли. Если маткап участвовал, а доли не выделены, сделку легко оспорят те же органы опеки и потребуют квартиру вернуть.
• продажа квартиры с условием, что в ней останется зарегистрированный человек. Часто продают такие квартиры "с бабушкой", уверяя, что выписать ее пока нельзя, но проблем она не создаст, т.к. живёт с детьми/внуками. Такая вот бабушка может оспорить как вашу сделку купли-продажи, так и предыдущую передачу квартиры в собственность. Оно вам надо?

Ну и не забывайте про классику: квартиру можно вернуть сразу, а уплаченную за неё сумму вам вернут не "целым куском", а мелкими суммами в течении десятилетий. Ведь продавец уже всё потратил, имущества для обращения взыскания у него нет, и вообще - отстаньте от пенсионера! (инвалида, матери-одиночки и просто от хорошего человека).

В общем, покупая недвижимость, будьте бдительны и внимательны, храните деньги в сберегательной кассе и не ведитесь на слишком выгодные предложения. И не пренебрегайте помощью опытных юристов, конечно. Всем добра!