Как могут отобрать единственное жилье за долги и кредиты
Вокруг этой темы много всегда много баек и легенд. У многих есть хотя бы один "знакомый знакомых", у которых отобрали единственную квартиру за пустяковый кредит и выкинули на мороз вместе с детьми и беременной женой. Юристы, кстати, тоже любят развлекаться с этой темой, пугая людей, что теперь разрешено продать за долги единственную квартиру и не посвящая граждан в нюансы процесса.
Всё так, да не совсем. На самом деле есть три с половиной случая, когда действительно кредиторы могут обратить взыскание на единственное жилье за долги по кредиту или по иным основаниям, и суд признает это законным. Несмотря на это, такие случаи все же редкость, и право должников на жилье по-прежнему более приоритетно, нежели право кредиторов получить сумму долга обратно за счет отобрания единственной квартиры или дома должника.
Напомню: по общему правилу, ч. 1 абз. 2 ст. 446 Гражданского кодекса РФ запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на:
Чтобы попасть под исполнительский иммунитет (т.е. защиту от отобрания), жилье должно быть:
- единственным
- пригодным для постоянного проживания
- не быть предметом ипотеки (залога), на которое можно обратить взыскание для погашения кредита.
Если хотя бы один из этих признаков отсутствует, квартиру или дом могут забрать, продать на торгах и за счет полученной суммы погасить кредит. Но, как и в любом деле, здесь есть нюансы. Разберем несколько судебных решений, и вы поймете, что это не так-то просто реализовать даже за крупные долги.
Случай № 1: Роскошное жилье уйдет с молотка
По общему правилу, статья 446 Гражданского кодекса РФ запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на единственное жилье должника и членов его семьи. Теоретически, запрет действует в отношении любого жилья, даже "очень просторного", чем и руководствовались суды до недавнего времени, отметая любые притязания на единственные жилые помещения, даже на роскошные двух- и трехэтажные особняки.
Однако Верховный суд РФ указал, что, защищая жилищные права должников, стоит учитывать и права кредитора, соблюдая баланс интересов обеих сторон.
В качестве примера можно привести дело, где предметом спора выступал жилой дом площадью 400 кв. м. Три инстанции единодушно отказались обращать на него взыскание - это же единственное жилье!
Однако ВС РФ обратил внимание судов на то, что конституционный принцип обеспечения жилищных прав граждан означает не безусловную неприкосновенность жилья, а обеспечение должника и его семьи разумным и достаточным жилищем. Если размеры единственного дома или квартиры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности должника в жилище.
Это скорее исключение из правил, и вот почему. В законодательстве РФ до сих пор не определены эти самые критерии разумности и достаточности жилища. По закону, если уж единственную квартиру или дом сочтут излишне огромным для должника, ее могут продать на торгах, из полученной суммы выделить средства для предоставления взамен отобранного жилья другого: разумного и достаточного, а оставшееся пустить на погашение долга. Проблема в том, что, пока нет каких-то законодательно определенных параметров для такого замещающего жилья, механизм фактически не работает.
Были попытки судов восполнить этот пробел в законе судебной практикой, в частности, рассчитать параметры замещающего жилья на основе социальных нормативов. Однако Верховный суд не "засилил" такие решения, указав, что социальные нормативы предназначены для других целей.
Случай № 2: Не платишь ипотеку - банк отберет единственную квартиру за кредит
Если единственное жилье куплено в ипотеку, т.е. под залог этого же самого жилья, банк вправе отобрать его в случае возникновения задолженности. При этом не имеет особого значения период просрочки и оставшаяся сумма до погашения кредита. У меня в практике был случай, когда должница потеряла дом стоимостью 2 млн. рублей, не сумев выплатить банку последние 150 тыс. рублей оставшегося долга.
Поэтому, если вдруг возникла угроза задолженности - лучше прийти в банк и покаяться уладить этот вопрос, согласовать отсрочку или применить иные способы реструктуризации кредита. Ибо именно банки чаще всего отбирают единственную квартиру за кредит. Хорошая новость: чаще всего банк идет навстречу должнику, особенно если предыдущая кредитная история в порядке.
Случай №3: когда просрочен потребительский кредит, взятый под залог жилья
Здесь механизм такой: если человек оформил потребительский кредит под залог единственной квартиры, то в случае невозможности погасить кредит начинается процедура банкротства, и кредитор выставляет квартиру на торги. При этом соразмерность суммы кредита и стоимость недвижимости особого значения не имеют - часть денег от продажи жилья пойдет на оплату долга, а оставшуюся - вернут должнику.
Здесь стоит учитывать, что отобрать единственную квартиру за долги могут и в том случае, если залог жилья никак не связан с потребкредитом, а существует в связи с иным обязательством - так .
Случай № 3,5: Отбирая у банкрота единственное, нельзя оставлять человека совсем без жилья
Конституционный суд РФ неоднократно разбирал заявления граждан о нарушении их прав тем, что суды пытаются отобрать единственную квартиру. И разъяснял, что суды могут отказать в праве на исполнительский иммунитет, т.е. отобрать жильё при условии, что оно получено в результате злоупотреблений (ознакомиться к постановлениями КС РФ можно и ). Такие злоупотребления должны быть доказаны судебным решением или приговором, а отобрание квартиры - ни что иное, как негативные последствия таких злоупотреблений.
Однако даже в этом случае суды обязаны учесть конституционное право должника на жилище и не вправе оставлять его вообще без жилья. При решении подобных вопросов следует установить не только наличие квартиры или дома в собственности, их "единственный" характер и отсутствие обременений. Суды должны выяснить, проживают ли фактически должник и члены его семьи в спорном помещении, обеспечены ли они каким-то еще жильем, помимо этого единственного дома или квартиры.
Принимая решение о том, чтобы отобрать квартиру за долги у банкрота, суды должны решить вопрос о предоставлении замещающего жилья. Однако здесь снова всплывает тот законодательный пробел, которым не установлены условия достаточности жилья, предоставляемого взамен. Пока нет конкретики - не будет и практики такого изъятия. Это значит, что есть хорошие шансы оставить квартиру должнику, даже если основания для отобрания имеются.
При этом стоит учесть вот что: зачастую суды считают обеспеченность жильем не только наличие его в собственности, но и наличие права проживания в качестве члена семьи в другом жилом помещении, не принадлежащем должнику. Пример - , где рассматривает этот момент.
Вместо вывода
Любой жилищный спор, который угрожает потерей единственного жилья, лучше проходить с опытным юристом. Как видим, из общих правил исполнительского иммунитета есть множество исключений, которые зависят от нюансов конкретного дела.
Учитывая это, суды руководствуются не столько общими правилами, сколько практикой и толкованиями КС РФ и ВС РФ. Можно сказать, сама практика отобрания единственного жилья относительно редкая и только формируется: при этом суды стараются найти баланс интересов должника (и сохранить его недвижимость) и интересов кредитора (и погасить долг через реализацию недвижимости).
