Как суд вернул квартиру, а добросовестный покупатель остался ни с чем

В любой сделке с недвижимостью есть риск того, что сделка будет признана недействительной, и тогда придется вернуть квартиру. А вот удастся ли вам получить обратно свои несколько миллионов рублей? Вряд ли. Обычно люди настораживаются, если продавец пожилой, и просят хоть как-то подтвердить его дееспособность и психическое здоровье. Молодые продавцы не вызывают опасений. Казалось бы: что может пойти не так? А вот что:  история о том, как квартиру пришлось вернуть через год после покупки, хотя с продавцом вообще не было проблем.

 Сегодня хочу рассказать о показательном решении Верховного суда РФ (Решение ВС РФ № 5-КГ23-19-К7), которым квартиру вернули старушке, которая даже не была продавцом квартиры. И хотя у нас в России не прецедентное право, о чем любят напоминать судьи, в случае с защитой прав таких вот слоев населения я бы рекомендовала ориентироваться именно на подобную практику.

«Подстели соломки» или зачем изучать судебную практику

Внучка за бабку, бабка за внучку

В 2020 году мужчина приобрел квартиру. Продавцом была молодая женщина, на вид здорова и адекватна, единственный собственник, поэтому никаких опасений не вызывала. Банк, выдавший ипотечный кредит на эту сделку, предварительно проверил чистоту сделки (вернее, сделал минимальную проверку законности владения квартирой и регистрации ее в Росреестре).

Однако менее чем через год мужчина получил иск: какая-то пожилая женщина, требовала признать договор купли-продажи недействительным и вернуть ей квартиру, утверждая, что это её квартира, которой лишилась против ее воли.

Из искового заявления следовало, что эта истица - бабушка женщины-продавца квартиры. В 2017 году она подарила эту квартиру своей внучке, после чего переехала в другой город к остальным внукам для лечения.

Внучка со своим ребенком остались жить в этой квартире, она же несла все расходы на ее содержание. Никто из родственников не высказывал недовольства таким раскладом, не проявлял желания помочь в содержании квартиры и не оспаривал сделку дарения. В начале 2020 года она приняла решение продать квартиру и заключила сделку с мужчиной.

Вам бы справочку из ПНД…

Осенью 2020 года суд признал бабушку недееспособной из-за прогрессирующего расстройства психики и назначил опекуном другую внучку, с которой она тогда жила. Когда эта внучка «узнала» о том, что бабуля уже подарила квартиру сводной сестре своей новой опекунши, та подала иск от лица бабушки.

Психиатрическая экспертиза, изучив анамнез и медицинские документы за прошедшие годы, подтвердила, что на момент подписания договора дарения квартиры (в 2017 году) бабушка уже страдала психическим расстройством, из-за которого она не могла осознавать значение своих действий. То есть, когда бабуля дарила квартиру внучке, она не понимала, что делает, и не руководила собой. При этом как-то так вышло, что поведение бабушки не насторожило ни юристов, составлявших договор, ни специалистов МФЦ, принимавших документы на сделку. 

Почему суд решил вернуть квартиру

Суд первой инстанции постановил: квартиру вернуть бабушке, признав сделку недействительной, разъяснить покупателю, что он вправе требовать возврата уплаченных за квартиру денег с молодой женщины-продавца. 

Апелляционный и кассационный суды отказались признать договор дарения недействительным, обвинив внучку-опекуна в недобросовестном поведении. Они сделали вывод, что на момент переезда бабушки к другим внука  всем этим внукам было известно, что ее квартира осталась другой внучке, и никто не возражал против этого, не претендуя на оплату содержания жилья. Но как только бабушка собралась отойти в мир иной и на горизонте замаячило приятное недвижимое наследство, у внуков сразу возникли претензии. 

Верховный суд РФ встал на сторону внучки-опекуна и отобрал квартиру у добросовестного покупателя, подчеркнув следующее:

• Недобросовестное поведение опекуна не имеет отношения к данному делу, поскольку она не была участником договора дарения,
• Экспертиза подтвердила, что договор дарения был подписан без согласия бабушки, так как она не могла осознавать значение своих действий, что подтверждается и ее заявлением в суде, в котором она пояснила, что покинула квартиру временно и не собиралась ее дарить,
• Если собственность была утрачена без воли собственника, это является основанием для ее возвращения, даже если покупатель приобрел ее добросовестно.

Таким образом, Верховный суд РФ «засилил»  решение суда первой инстанции, который удовлетворил иск опекуна и обязал добросовестного покупателя вернуть квартиру бабушке.

Что теперь делать?

Конечно, добросовестный приобретатель - покупатель квартиры теперь может потребовать компенсацию от продавца, однако получить ее  в реальности будет проблематично. Процесс исполнения решения суда затянется на годы, ведь перед судебными приставами предстанет молодая женщина, мать малолетнего ребенка… Что с нее можно взыскать, особенно если нет дорогостоящего имущества или высоких доходов? 

Поэтому всегда, ВСЕГДА проверяйте основания приобретения права собственности перед покупкой квартиры на вторичном рынке, и если есть хоть малейший риск или сомнение, лучше отказаться от сделки. 

Если выясняется, что квартира была подарена или продана нынешнему продавцу пожилым родственником,  и этот родственник все еще жив или скончался недавно (в течение года), стоит быть осторожным при покупке такого жилья.