Верховный суд объяснил, почему нельзя сдать в аренду комнату без согласия других собственников

Самый популярный способ испортить жизнь долевым собственникам в квартире - подселить на свою долю неприятных арендаторов. Например, раньше было модно "пугать цыганами", затем - толпой гастарбайтеров, сейчас появились даже профессиональные "подселенцы", которые кошмарят собственника и вынуждают либо продать свою долю, либо дорого выкупить чужую.

Верховный суд РФ поставил точку в споре насчёт законности аренды комнаты в квартире без согласия соседей. Если кратко: согласие придётся получить.

Суть спора

Сергей П. и его дочь владеют в долевой собственности 3/10 и 1/5 доли квартиры соответственно. Вторыми сособственниками являются Марина П. и её дочь Руслана (также 3/10 и 1/5 доли). Порядок пользования квартирой был определён решением Соломбальского районного суда г. Архангельска от 21 июля 2022 года: Сергею и его дочери выделили две комнаты площадью 10 и 11 кв. м. соответственно, Марине и Руслане – одну, площадью 17,1 кв. м.

После этого Марина и её дочь перестали проживать в квартире и начали сдавать выделенную им комнату по договору найма третьим лицам. Сергей П., полагая, что это нарушает его право на частную жизнь и создает бытовые неудобства, нарушает жилищные права ребёнка, обратился в суд с иском об ограничении права распоряжения долей – он просил запретить сдавать комнату в наем без согласия других собственников.

В суде он высказал предположение, что таким образом Марина вынуждает его выкупить её долю в квартире по завышенной стоимости. Метод избрала стандартный: создать неудобства ему и его дочери и навязать проживание с чужими людьми в одной квартире.

Решения судов первой и апелляционной инстанций

Ломоносовский районный суд г. Архангельска отказал Сергею П. в удовлетворении иска. Суд посчитал, что раз порядок пользования уже определён, Марина П. вправе распоряжаться выделенной ей комнатой самостоятельно, в том числе сдать в аренду. Нарушений со стороны нанимателей или использования комнаты не по назначению установлено не было - значит, права истца не нарушены.

Апелляция поддержала эту позицию, добавив, что законодательство и так запрещает единоличное распоряжение общим имуществом, поэтому не требуется специального запрета через суд. Требования Сергея суд признал необоснованными.

Кассационный суд также согласился с выводами нижестоящих судов, признав, что, хотя нормы применены неверно, на итоговое решение это не повлияло.

Позиция Верховного Суда

Верховный Суд РФ отменил решения всех инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Суд указал, что:

• согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ каждый собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, но это право ограничено тем, что нельзя нарушать интересы других собственников;
• ст. 246 ГК РФ прямо говорит: распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников;
• по ст. 12 ГК РФ, защита прав может осуществляться в том числе путём пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, для этого не обязательно дожидаться реального нарушения прав;
• суды не учли, что сдача комнаты посторонним лицам без согласия других сособственников может нарушать право на неприкосновенность частной жизни и создаёт дискомфорт для других жильцов;
• главное: сам факт определения порядка пользования имуществом не даёт автоматического права сдачи комнаты третьим лицам, если это жильё – часть общей долевой собственности.

ВС подчеркнул: предложенный истцом способ защиты (запрет на сдачу) допустим. Суды ошиблись, отказав в иске только потому, что якобы «такой запрет уже предусмотрен законом». Это не отменяет право на судебную защиту, особенно в случае конфликта.

Источник:  Определение от 11 марта 2025 г. по делу № 1-КГ25-2-К3

Что это значит для собственников долей?

Это решение важно для всех, кто владеет долей в квартире, в том числе выделенной в натуре:

1. Сдавать комнату в наём без согласия других собственников нельзя.
   Даже если комната «закреплена» за вами решением суда – она всё равно часть общей квартиры. Ваши соседи по собственности могут не хотеть жить с посторонними людьми - и вам придётся соблюдать это нежелание.
2. Ограничения уже установлены законом, но суд может превентивно устранить угрозу их нарушения своим решением.
   Верховный Суд подтвердил, что собственник вправе просить суд запретить действия, нарушающие его права. Даже если такие запреты следуют из закона – их можно закрепить в решении суда, чтобы реально защитить себя ещё до начала нарушения.
3. Общая долевая собственность, особенно в результате раздела имущества супругов в равных долях – всегда арена для конфликта. Редко когда все дольщики могут мирно договориться о совместном использовании.
   Подобные дела – частое явление. Люди не договариваются, в итоге каждый начинает действовать по-своему. В случае конфликта сособственник может не только требовать выселения посторонних, но и заранее пресечь возможность сдачи квартиры в наём чужим людям.

Это дело - одно из немногих, дошедших до ВС РФ, наглядно показывает, насколько непростой может быть жизнь в квартире, находящейся в долевой собственности. Даже если суд определил, кто какой комнатой пользуется – это не даёт права одному из собственников вселять туда третьих лиц.

Получается, у собственников, оставшихся в квартире, появился инструмент против шантажа и давления со стороны других дольщиков? Больше никто не сможет угрожать неприятным соседом, потому что "комната моя - делаю с ней что хочу"?

По сути, Верховный Суд заложил новую правовую позицию: распоряжение выделенной комнатой требует согласия всех сособственников, и этот принцип не отменяется даже при наличии судебного решения о порядке пользования. Более того, он подтвердил, что запрет на нарушение прав других собственников может быть установлен судом заранее – как предупредительная мера.

Решение Верховного Суда важно для формирования судебной практики: теперь оно станет ориентиром для других судов. Владельцам долей стоит помнить: даже если формально вы «в своей комнате», распоряжаться ею без учета мнения других сособственников не получится.

Возможно, это решение станет шагом к тому, что при разделе имущества его будут делить на отдельные объекты либо придут к практике компенсаций за долю одного из собственников жилья. Иначе неизбежны постоянные конфликты и судебные разбирательства: чьи-то права так или иначе будут ущемлены.